L’investissement immobilier a énormément grandi en popularité durant les dernières années. Longtemps réservé à un certain profil d’investisseur, ce domaine est aujourd’hui accessible à un plus grand nombre de personnes. Le grand public a maintenant accès à de nombreux livres et formations sur le sujet. Les investisseurs immobiliers aguerris n’hésitent plus à partager leur « recette », leurs stratégies et leurs conseils, parfois moyennement des honoraires.
L’immobilier : élément de diversification des actifs
Il existe plusieurs mythes entourant l’immobilier. Le principal, selon moi, est que ce type d’investissement est toujours rentable. Il devrait plutôt être considéré comme un élément de diversification des actifs dans un contexte de planification financière intégrée.
J’ai donc pensé vous présenter certaines stratégies à privilégier et quelques erreurs à éviter pour faire en sorte que votre projet vous permette d’atteindre tous vos objectifs. Vous pouvez également regarder le webinaire sur le sujet, que j’ai organisé le 28 août 2020 en collaboration avec des confrères.
STRATÉGIE 1 – Bien évaluer la rentabilité en liquidités de votre investissement.
Ce que j’observe souvent comme erreur est de tomber en amour avec son projet et son désir d’acquérir de l’immobilier. Bien que la prise de valeur de l’immeuble à long terme représente sûrement une augmentation par le fait même de la valeur de vos actifs, les liquidités demeurent le nerf de la guerre au quotidien.
Cela veut dire, de façon très simpliste, que les revenus de location doivent être suffisants pour couvrir les dépenses de l’immeuble, mais également les impôts sur les revenus générés. Bien sûr, il est toujours possible de valoriser votre immeuble et d’espérer augmenter les revenus de location. Quoi qu’il en soit, les liquidités demeurent un élément critique s’il s’agit de votre premier immeuble à acquérir. Bien entendu, je ne m’adresse pas ici aux investisseurs aguerris qui ont la capacité financière de gérer le risque de l’immobilier comme celui d’une entreprise.
Autrement, si les revenus sont insuffisants, vous devrez utiliser vos liquidités personnelles pour financer les dépenses et impôts, et ce, même si la prise de valeur de l’actif augmente
Attention au marché immobilier actuel
Actuellement, le marché est très haut. Ce type d’immeuble demande ainsi plus de recherche, car la valeur marchande est très élevée. Priorisez de vous entourer de bons conseillers ayant de l’expérience dans le domaine, surtout s’il s’agit de votre premier immeuble. En étant négocié adéquatement lors de l’achat, votre bien immobilier sera évidemment plus rentable. Vous pourrez ainsi utiliser ce levier pour vos stratégies financières globales.
Il existe également des calculateurs sur le marché, que je vous invite fortement à utiliser pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier auquel vous vous intéressez.
STRATÉGIE 2 – Prendre une dépense d’amortissement.
Une autre erreur courante est de ne pas prendre de dépense d’amortissement sur le revenu de location. Si certains ne le font pas, c’est sur recommandation de leur comptable, en raison des impôts à payer sur le gain en capital qui seront plus élevés lors de la vente de l’immeuble. Sachez toutefois que, en fiscalité, le report des impôts dans le temps demeure une stratégie à privilégier.
Un dollar d’impôt économisé est un dollar de plus dans vos poches pour vous enrichir. Par ailleurs, idéalement on vise à conserver toute notre vie nos immeubles détenus à titre personnel – quitte à en confier la gestion durant nos vieux jours. Alors, notez ceci : ne pas prendre une dépense d’amortissement, c’est comme faire un prêt sans intérêts au gouvernement. Est-ce vraiment ce que vous voulez?
Diminuer le montant du revenu de location imposable.
La déduction pour amortissement se fait directement dans votre déclaration de revenus. Elle consiste essentiellement à déduire de vos revenus de location une fraction du coût de votre bien immobilier sur plusieurs années. La plupart des immeubles acquis après 1987 sont amortissables à un taux de 4 %, et le coût du bien, à partir duquel la déduction est calculée, est réduit chaque année. Ce qui permet de diminuer le montant du revenu de location qui est imposable chaque année. Je vous laisse faire le calcul de l’enrichissement personnel que vous pouvez aller chercher si vous économisez quelques milliers de dollars par année et que vous les investissez.
STRATÉGIE 3 – La technique de la mise à part de l’argent (MAPA)
Je vois régulièrement des clients dont les paiements hypothécaires sont plus élevés sur les prêts associés aux immeubles locatifs plutôt que ceux sur la résidence principale. Ce qui est tout à fait illogique puisque les intérêts payés sur les prêts d’immeubles locatifs sont déductibles, alors que ceux payés sur l’emprunt pour la maison ou le chalet ne le seront jamais.
Avec la technique de mise à part de l’argent (MAPA), le but est très simple : rendre déductibles des intérêts qui sont non déductibles. Pour ce faire, utilisez les revenus de location afin de payer vos dépenses personnelles et rembourser vos dettes aux intérêts non déductibles. Pour payer vos dépenses de l’immeuble, utilisez une marge de crédit réservée à cette fin. Les intérêts payés sur la marge, s’il y a lieu, seront déductibles.
Il est important de préciser que cette technique est possible seulement pour les immeubles détenus à titre personnel et non ceux acquis par le biais d’une société de gestion.
Une logistique à respecter
Le but est simple, mais la logistique demande un peu d’organisation : deux comptes distincts, soit un pour les dépenses associées à l’immeuble, l’autre pour déposer les revenus locatifs. En parallèle, assurez-vous que la marge de crédit est réservée exclusivement aux dépenses de l’immeuble. Afin de ne pas corrompre la MAPA, aucun autre revenu ni aucune autre dépense ne doivent y apparaitre.
Voici un article intéressant du Club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIQ) qui fournit un sommaire des étapes pour y arriver : Utiliser la technique de MAPA.
Un conseil avisé : faites appel à des experts
Si l’immobilier est accessible à tous en ayant la volonté et le désir, je vous invite à vous entourer d’une équipe d’experts. Appuyez-vous sur l’expertise de professionnels et faites-vous guider pour éviter les pièges de l’investissement immobilier, et surtout, pour maximiser vos gains. Plusieurs éléments sont à considérer et de nombreux détails sont à valider en fonction de votre propre situation, notamment en ce qui a trait au financement, à l’aspect légal (enjeux entourant le patrimoine familial ou la détention entre conjoints des biens immobiliers), et à la fiscalité.
En tant que planificateurs financiers, nous avons ce privilège de connaître votre situation globale et d’être en mesure de coordonner vos stratégies avec les experts – fiscaliste, comptable et banquier – qui vous appuieront dans votre projet. De plus, les écoles immobilières sur le marché devraient vous permettre d’identifier quel type d’investisseur immobilier vous deviendrez et vous donner les connaissances techniques de base nécessaires pour réussir. Ne vous en privez pas!
Sources :
https://www.clubimmobilier.ca/blogue/utiliser-la-technique-de-mapa/
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