Vous possédez une résidence principale ou vous projetez en acquérir une? Je vous invite à lire cet article tout simplement dans le but de prendre conscience de certains faits.
Récemment, alors que je prenais un café avec deux amies, nous parlions de deux sujets. Je vous laisse deviner le premier, celui dont nous sommes tous un peu tannés de parler… L’autre sujet, fort intéressant, concernait les projets immobiliers de l’une d’elles. Elle m’a dit : « Hey, Sandy, tu dois parler de ça dans tes chroniques, du fait que tout coûte tellement plus cher en ce moment en immobilier dans les Laurentides, que les gens ne réalisent peut-être pas que dans le fond, ils diminuent déjà le profit escompté à la revente dans 10 ou 15 ans… ». C’est une bonne idée. Parlons-en, c’est important.
Une maison est-elle le meilleur investissement?
En discutant, je lui ai dit que sa maison en construction ne devait pas être considérée comme un investissement et que, donc, le terme « rentabilité » ne s’applique pas. Sa réaction en disait long; elle semblait incrédule.
J’ai réalisé que ce n’est pas tout le monde qui a déjà réfléchi à la véritable rentabilité de l’achat d’une maison comme résidence principale. Du point de vue de la planification financière intégrée, il s’agit d’un éternel dilemme. Est-ce plus rentable d’acheter une maison ou bien de demeurer locataire et de plutôt investir ses surplus dans les marchés traditionnels?
Il est fort probable que vous soyez surpris en lisant ces lignes. Car, bien sûr, nous avons été éduqués avec un mythe : notre résidence sera le plus grand investissement de notre vie. Mais la vraie question demeure : sera-t-il le plus rentable? Pas nécessairement. Voici deux raisons.
1. Les bulles immobilières et l’inégalité des marchés
Si vous avez acheté une maison dans les Laurentides ou sur la Rive-Nord cet été, vous l’avez probablement payée beaucoup plus cher que si vous l’aviez achetée il y a un an. Dans un contexte comme celui de 2020, le télétravail forcé et la recherche de quiétude ont fait grimper la demande de propriétés, lesquelles se sont vendues rapidement et se sont faites de plus en plus rares sur le marché. D’où la bulle immobilière que l’on connait et le coût des propriétés vendues qui a réellement explosé.
Par ailleurs, plusieurs ont entrepris des travaux de rénovation et de construction immobilière, avec l’idée « d’investir ». Toutefois, force est de constater que, dans le contexte actuel, le coût des matériaux et celui de la main d’œuvre ont également explosé, compte tenu encore une fois de la forte demande et de la rareté.
Pourtant, il existe bel et bien un risque que les effets à long terme de la récession causée par la pandémie aient un impact indésirable sur le marché immobilier et causent une baisse du prix des maisons dans certaines régions du Québec. Avant la COVID, l’endettement des ménages canadiens avait déjà atteint un des seuils les plus élevés des pays développés. La dette principale étant l’hypothèque dans bien des cas, certains critiques considèrent que cela a créé une bulle prête à éclater. Le véritable test de la solidité financière des ménages aura lieu une fois que tous les programmes d’aide auront pris fin et dépendra du taux de chômage des prochaines années.
Autrement dit, des conditions économiques pourraient faire déprécier le prix des maisons – dans certains secteurs –, alors que vous auriez acheté au plus haut du marché. De plus, si vous avez payé 15 ou 20% de plus pour construire ou rénover votre maison en 2020, serez-vous en mesure au moment de la vente d’obtenir un prix conséquent pour maintenir le profit escompté?
2. Trop d’argent dans votre maison
Refaire la décoration aux 5 ans, améliorer son confort, rénover, agrandir, entretenir, alouette! Calculez-vous tous ces faux investissements en tant que propriétaire d’une résidence? Idéalement, vous devriez budgéter de 5 à 10% de la valeur de votre maison chaque année uniquement pour l’entretien normal visant à maintenir sa bonne valeur.
On observe également, avec l’accès facile au crédit, que plusieurs propriétaires changent leurs mobiliers, achètent des piscines, des spas, des décorations qui, sans aucun doute, améliorent le confort, mais ne contribuent en rien à la valeur de revente de leur propriété.
Être propriétaire d’une maison, ou locataire?
Au final, je ne dis pas que vous ne devez pas acheter une maison ou que vous devriez demeurer locataire toute votre vie. Ce que je veux vous dire, c’est que si je prends la différence entre le coût d’un loyer et l’excédent disponible dans vos liquidités (celles que, si vous êtes propriétaires, vous consacrerez aux dépenses de la maison) et que je simule du placement traditionnel dans un portefeuille équilibré, je pourrais vous démontrer que vous serez plus riche dans 20 ans en étant locataire. Eh oui!
Une question de priorités
Pour la majorité des gens, le confort passera avant la rentabilité. Et c’est bien correct ainsi. La vie n’est pas qu’un plan financier, mais il s’agit à tout le moins d’être conscient de l’impact de nos choix.
J’aurais beau vous démontrer que vous serez plus riche en demeurant locataire, allez-vous pour autant changer votre fusil d’épaule? Seriez-vous prêt à sacrifier votre confort pour épargner davantage dans votre portefeuille?
Je vous invite à consulter l’exemple très bien détaillé dans cet article d’Yvan Cournoyer. Vous pourrez constater que selon les hypothèses utilisées, il serait possible d’arriver à une conclusion ou son contraire. Car, malheureusement, nous ne connaissons pas l’avenir et le taux de rendement des marchés immobiliers versus boursiers dans le futur.
Par ailleurs, d’autres facteurs plus personnels peuvent aussi entrer en ligne de compte dans la comparaison. Par exemple, votre tolérance au risque qui influence la rentabilité escomptée de vos placements, ou encore, la région que vous habitez (les marchés régionaux sont très différents).
Pas de panique, vous avez quand même besoin de vous loger!
Vous ai-je semblé grincheuse dans cet article? Vous savez, je sais pertinemment que le choix d’une résidence n’est pas qu’un choix financier. J’en conviens. Et puis, pour certaines personnes, le fait d’être propriétaire représente de l’épargne « forcé » et la résidence constituera ainsi à la retraite un actif important.
Bien que vous pourriez devenir très riche comme locataire en investissant l’écart entre le coût d’une maison et votre loyer dans d’autres véhicules d’investissements, nous savons vous et moi que vous devrez faire preuve d’une grande discipline. Autrement, cela risque de se traduire plutôt par un style de vie plus important et coûteux dans d’autres postes budgétaires (loisirs, voyages, sports).
Vous souhaitez réellement investir en immobilier?
Voici donc quelques conseils de base.
- Réfléchissez bien à votre capacité de payer cette résidence principale, surtout si c’est la première! Lors de vos visites, ne fermez pas les yeux sur les sommes à « investir » (vous comprenez maintenant que ce n’est pas tout à fait le bon choix de mot) pour rendre la résidence à votre goût d’une part, mais également pour l’entretenir.
- Envisagez une résidence avec une partie locative pour rendre certaines dépenses déductibles.
- Utilisez l’équité sur votre maison comme levier d’investissement dans de l’immobilier locatif.
- Les marchés immobiliers étant très différents d’un secteur à l’autre, je vous invite à travailler de pair avec un professionnel, et surtout, de prendre votre temps et d’analyser le marché visé.
C’est rare que je pense de cette façon, mais je me dois de vous dire d’éviter de trop écouter votre cœur et de tomber en amour avec votre projet de maison. Et si vous ne pouvez retenir vos sentiments, eh bien, ce n’est pas la fin du monde! Mais au moins, vous comprendrez pourquoi votre résidence principale n’est pas automatiquement votre meilleur investissement en termes de rentabilité.
Bonne réflexion!
Sources :
https://www.lesaffaires.com/blogues/yvan-cournoyer/devenir-proprietaire-ou-rester-locataire/611795
Photo de Jessica Lewis provenant de Pexels
Merci pour le poste sur la résidence principale. Ma sœur a découvert des fissures dans les fondations de sa résidence principale et envisage maintenant de vendre la propriété. Il est bon de savoir qu’il faut prévoir chaque année un budget de 5 à 10 % de la valeur de la maison pour le seul entretien normal.
5 à 10% de la valeur de la maison pour l’entretien normal??? Complètement irréaliste. Il faudrait mettre 25 à 50000 sur une maison de 500000 chaque année? Je suis propriétaire depuis 30 ans et 1 ou 2 % correspond à ce que j’ai lu et dépensé dans la réalité,même en intégrant les améliorations mineures.
Effectivement, vous n’etes pas spécialiste en immobilier et devriez mieux documenter vos déclarations.
Je ne comprends pas que Le Devoir soutienne ces propos.
Le 5 à 10% est effectivement une hypothèse très conservatrice (voir pessimiste!). Dans la mesure où l’hypothèse d’entretien de 2-3% en entretien annuel était vraiment respecté, ce sera évidemment trop élevé. Mais dans la majorité des cas, l’entretien négligé sur une longue période oblige à un rattrapage important, souvent sur le dos des nouveaux propriétaires, à qui s’adressait cet article. Bien sûr, mon articule a été écrit avant le récent « boom » immobilier. Il est évident que pour un bungalow ayant doublé de valeur dans la dernière année, il faut relativiser le pourcentage. Bonne journée !
Il y a quand même le coût des loyers qui explose et cela vient-il biaiser votre argumentaire ?
Bonjour M. Doiron ! Merci pour votre question, très pertinente. Je dois justement faire un texte sur le sujet dans les prochaines semaines, j’aurai la chance de refaire le calcul pour les lecteurs du Devoir.